Как не переплатить при строительстве ЦОДа

Александр МАРТЫНЮК - руководитель проекта по созданию сети дата-центров в рамках проекта Единого Распределенного ЦОД в ОАО «Ростелеком».

Как не переплатить при строительстве ЦОДа

При создании дата-центра нужно руководствоваться принципом необходимой достаточности, исходя из поставленной задачи определить приоритеты и грамотно выбрать партнеров по проекту.

Исторически сложилось, что при обсуждении тем, касающихся создания и эксплуатации ЦОДов, вопросы строительных и изыскательских работ остаются в стороне. Не то чтобы профессионалы рынка ЦОДов считали эту составляющую проекта неважной, отнюдь. Просто и терминология, и задачи, которые решаются на этом этапе, имеют свою специфику, что, в свою очередь, обусловливает соответствующую ментальность строителей. Это с одной стороны. С другой – сама по себе отрасль цодостроения в России настолько молода и географически неравномерно развита, что говорить о формировании ниши девелоперских услуг, ориентированных на ЦОДы, пока не приходится. Даже в Москве и Санкт-Петербурге команды, способные гарантировать достойный уровень исполнения строительно-монтажных работ и отделки столь сложных объектов, можно перечесть по пальцам. Как правило, это подразделения компаний, активно развивающих сети собственных дата-центров, инжиниринговые подразделения системных интеграторов, независимые консалтинговые компании.

Среди строительных компаний отношение к проектам такого рода несколько настороженное, так как по сравнению со строительством жилых зданий и бизнес-центров их интеллектуальная составляющая в плане проработки нюансов, связанных с характеристиками земельного участка, расположением и характеристиками несущих конструкций, местами прокладки жизнеобеспечивающих инженерных коммуникаций, подготовкой и оснащением прилегающей территории, существенно больше. При этом регламентирующих документов, которые помогли бы сориентироваться в вышеупомянутых нюансах именно в части общестроительных и отделочных работ, нет. СН 512-78 версии 2000 г. дает ответы не на все вопросы и к тому же имеет некоторые расхождения с рекомендациями TIA-942.

Весьма полезной как с практической, так и с экономической точки зрения представляется статистика лучших практик и отказов, собранная Uptime Institute не только в США и Западной Европе, но и в России. Сравнимой альтернативой может стать анализ собственных находок и неудач, накопленных за несколько лет эксплуатации дата-центра, либо сотрудничество с независимой консалтинговой командой, на счету которой много построенных и обследованных объектов ИТ- и телеком-назначения.

Еще один вариант, который стоит принять во внимание, – инжиниринговые компании, специализирующиеся на предоставлении полного цикла услуг проектирования и строительства промышленных объектов для чистых производств (в том числе помещений радиоэлектроники). Однако в данном случае есть риск переплатить за избыточно высокий уровень качества при оснащении и внутренней отделке помещений, поскольку такие компании ориентированы на защиту производств от мельчайших частиц пыли и полную отказоустойчивость инженерной инфраструктуры, что в случае дата-центров не всегда критично.

Здесь нелишне будет напомнить, что дата-центры относятся к категории объектов, где основополагающим является принцип необходимой достаточности. Достижение соответствия уровням надежности Tier III или Tier IV по классификации Uptime Institute или их аналогам – не самоцель. Есть немало примеров, когда солидные компании для решения своих задач довольствуются более простыми решениями. Тот же UTI, по признанию одного из его основателей, вполне успешно обходится площадкой Tier I. Коммерческие дата-центры в большинстве своем такой «роскоши» себе позволить не могут и вынуждены лавировать между рекомендациями к Tier II и Tier III, принимая решение о степени резервирования инженерных систем. Соответственно выбранным решениям меняется и объем требований к качеству архитектурно-строительных работ, и размер инвестиций. Кому-то удается оптимизировать общий бюджет проекта без потери качества, кому-то нет. Всё зависит от поставленной задачи, умения определить приоритеты и багажа практических знаний той команды, которая берет на себя ответственность за конечный результат.

Оптимизируем бюджет на общестроительные работы
Первые шаги к оптимизации затрат на общестроительные работы и подготовку территории делаются в ходе проектирования ядра ЦОДа – машинных залов и необходимой для их функционирования инженерной обвязки. Именно на этом этапе становится понятен требуемый метраж помещений, принимаются допуски к их взаимному расположению, определяется потребность в общем энергопотреблении. Все эти параметры служат ориентиром для подбора площадки под развертывание ЦОДа. Теперь самое важное – правильно оценить исходное состояние зданий и участков, потенциально интересных для реализации проекта.

Выявление рисков, их ранжирование по степени критичности, а также поиск технических решений, позволяющих компенсировать эти риски, – всё это помогает определить уровень необходимых затрат. К информации, которая может быть полезной на данном этапе, следует отнести результаты геологических и гидрологических изысканий, данные вибродиагностики опорных конструкций, оценочную стоимость демонтажа или реконструкции (если речь идет об использовании имеющегося здания), затраты на подведение каналов связи и инженерных коммуникаций (если объект строится с нуля). В частности, в ходе анализа замеров вибродиагностики, выполненных в соответствии с ГОСТами серии 24347, санитарными нормами 2.2.4/2.1.8.566-96 и СН 245-71, а также рядом других документов, оценивается степень и характер воздействия на производственное помещение вибрационных колебаний от движения поездов и автотранспорта, сейсмических особенностей местности и ряда других факторов. СП 13-102-2003, а также свод СНиПов и ГОСТов, касающихся эксплуатационных параметров несущих и ограждающих конструкций, позволит оценить фактическое состояние и степень амортизации намеченных к использованию зданий.

Особое внимание как при планировании ЦОДа в имеющемся помещении, так и в случае строительства ЦОДа в чистом поле следует уделить изучению градостроительного плана застройки участка, который может дать основания для полного пересмотра намерений относительно выбранного места под ЦОД, если рядом планируется прокладка железнодорожных путей, намечено строительство учреждений социального назначения или иных объектов, которые могут привести к проблемам в эксплуатации ЦОДа. Хотелось бы подчеркнуть, что все эти вопросы лежат в зоне ответственности самого заказчика. И решить их надо до того, как на площадке появятся строители.

Отношения с подрядной организацией – особая статья. Прогресс в этой отрасли не стоит на месте, равно как и цены на услуги и используемые материалы. Если ваша компания строит дата-центры один за другим или сотрудничает с теми, кто специализируется на таких проектах, вы, скорее всего, в курсе последних тенденций и ценового диапазона. Если же ЦОД для вас – разовый проект, пусть даже большой и многоэтапный, и вы его реализуете самостоятельно, то перед началом строительства каждой новой очереди необходимо освежить информацию о текущем состоянии дел. Простой пример: значительная часть тех, кто сегодня реализует проект создания ЦОДа, начинали его при одном курсе рубля, а заканчивать будут при другом. Многие уже столкнулись с тем, что инженерная инфраструктура «автоматически» подорожала в несколько раз, и по умолчанию предполагают, что стоимость остальных составляющих поползла вверх такими же темпами. Поэтому когда строители выставляют обновленную смету, существенно превышающую первоначальный вариант, воспринимают это с пониманием. Однако в действительности разница между исходной и текущей сметой не должна быть внушительной. Да, инфляция, но бетон, металл, сендвичи – в большинстве своем отечественные. Поэтому, если бюджет скорректирован профессионально, то при неизбежном росте затрат на общестроительные работы и отделку помещений их доля в капитальных затратах будет намного ниже первоначальной. Такой вот парадокс.

На сегодняшний день стоимость общестроительных работ при создании дата-центра, ориентированного на отказоустойчивость Tier III, составляет порядка 8–10% общего бюджета. При этом строители в силу своей профессиональной ментальности порой не­оправданно завышают свою роль в проекте и недооценивают значимость работ по монтажу инженерной инфраструктуры. Это может выражаться, к примеру, во внесении изменений в проектную документацию в ущерб заказчику.

Найти разумный компромисс между стоимостью расходных материалов, привлечением квалифицированных рабочих и соблюдением обязательств перед инвесторами и кредиторами – особое искусство, которое постигается на опыте. С кем предстоит иметь дело именно вам, можно выяснить в процессе знакомства с генподрядчиком, у которого должны быть наработанные методологии, формуляры, примеры реализованных проектов.

Однако в погоне за экономией не стоит перегибать палку. Даже если вам кажется, что вы убедили строителей урезать аппетит и скорректировать смету в сторону снижения цен, будьте внимательны – перечитайте документ, который собираетесь подписывать. Скорее всего, в новой смете нет целого ряда «мелочей», фигурировавших в исходном варианте, и вы, по сути, соглашаетесь получить голые стены. То есть вам всё равно нужно будет что-то докупать, и не исключено, что уже по другим ценам. Либо вместо команды, использующей современные технологические устройства и подходы, генподрядчик вынужден будет пригласить в проект артель, сформированную из дешевой рабочей силы и работающую по старинке.

Присутствие строителей на объекте
Казалось бы, что за проблема: есть отрисованный в 3D и на бумаге проект, есть четкое понимание задачи подготовки здания и прилегающей к нему территории. Приходи и строй. Однако порой на практике всё складывается иначе: заказчик проекта, стремясь ускорить ввод площадки в коммерческую эксплуатацию, торопит строителей и они, заказав металлические конструкции, приступают к общестроительным работам еще до окончательного согласования инженерно-технической планировки. В результате такой «оптимизации» в месте прокладки основных инженерных коммуникаций «обнаруживается» основная несущая балка, и утвержденный было дизайн-проект приходится перекраивать под уже построенный каркас здания. Обходится такая корректировка всех электрических и механических систем в несколько сотен тысяч евро. Да, строители дали заказчику то, что он просил, но не то, что ему было нужно. Решение вопроса перешло к подрядной организации, которая занимается инженеркой.

Еще один пример того, как заказчик был неверно понят строительной компанией – главным образом потому, что не имел достаточного опыта в решении подобных вопросов, а привлечением внешней службы технического надзора из-за дороговизны пренебрег. Проектом было предусмотрено подвешивание к потолку лотков освещения, пожарного трубопро­вода, других коммуникаций общим весом порядка 300 кг. Заказчик обозначил эту несущую способность строителям, однако, когда пришло время принимать проект, выяснилось, что установленные металлоконструкции рассчитаны не на чистые 300 кг. Эта цифра включала в себя и собственный вес металлоконструкций, и снеговую нагрузку. То есть подвесить к такому потолку можно не более 20 кг. Очевидно, что строители воспользовались недостаточной компетент­ностью заказчика и истолковали его пожелания в свою пользу. Если бы это было иначе, то закупать металла пришлось бы гораздо больше, а маржа при этом стала бы гораздо меньше.

Об используемых при строительстве ЦОДа конструкциях хотелось бы поговорить подробнее. Прежде всего повторюсь, что уровень исполнения материалов и конструкций в России сегодня вполне конкурентоспособный и переплачивать за их ввоз из-за рубежа смысла нет. Применение быстровозводимых конструкций без промежуточных опор и с большими пролетами позволит упростить и удешевить последующие работы по возведению внутренних помещений и монтажу коммуникаций.

Кроме того, при строительстве ЦОДа в существующих зданиях экономически целесообразно использовать сэндвич-панели и металлоконструкции. Это снижает общую стоимость строительства и сокращает его сроки. Однако при выборе сэндвича необходимо учитывать специфику создаваемых помещений и размещаемого внутри оборудования. Тип наполнителя, металл, окраска, форма панелей должны соответствовать решаемой задаче – это требование не всегда выдерживается. Добросовестных и вместе с тем профессиональных строителей, готовых отвечать за качество своей работы и способных адекватно оценить стоимость своих услуг, единицы. В регионах – и того меньше. Поэтому редко какую строительную компанию можно встретить в подобном проекте второй раз. Как правило, такие подрядчики появляются на площадке, когда их там уже ждут, выполняют свою работу максимально хорошо и близко к обозначенному сроку и уходят, уступая место монтажникам инженерной инфраструктуры. Надо понимать, что в таком мегаполисе, как Москва и другие крупные центры деловой активности, строителей всегда уже где-то ждут. Поэтому чем дольше компания присутствует на объекте, тем меньшим количеством рабочих в рамках имеющегося бюджета будет выполняться работа. Окончательный расчет со строителями должен происходить только по полном завершении и сдаче-приемке всего комплекса работ.

Подводя итог
Кратко сформулируем основные рекомендации, которых стоит придерживаться при работе со строительными компаниями при создании дата-центров:

• Работы по общестрою должны начинаться не раньше, чем будет завершена и согласована проработка инженерных разделов ЦОДа. Тогда и переделок будет гораздо меньше, и деньги инвесторов будут целее.
• Экономия бюджета (немотивированное урезание) на этапе строительства в подавляющем большинстве случаев приводит к дополнительным расходам на доделку, устранение замечаний и несоответствий проекту.
• При строительстве ЦОДа целесообразно использовать отечественные серийно выпускаемые материалы и конструкции. При этом отделочные материалы и наполнители сендвич-панелей должны быть подобраны с учетом специфики объекта.
• Бюджет на общестроительные работы должен рассчитываться на основании качественно проработанного проекта с достаточной степенью детализации и быть понятным.
• Опережающее проектирование конструктивных и архитектурных разделов проекта, без учета особенностей размещения и монтажа инженерной инфраструктуры может привести к непредвиденным расходам на переделку инженерных систем, что существенно увеличит общую стоимость строительства.
• Строительному подрядчику выгодно быстро завершить работы. Поэтому сводный календарный график строительства и монтажа инженерного оборудования должен быть грамотно проработан.

Но, пожалуй, самый главный совет – умейте правильно расставлять приоритеты при определении уровня надежности будущего ЦОДа и выбирать партнеров по проекту: управляющую команду, проектировщиков, генподрядчика, вендоров и т.п. Не стоит полагаться на интуицию и свои силы, если опыта недостаточно. Рожденная в СССР фраза «кадры решают всё» в условиях сегодняшнего дефицита реальных экспертов по ЦОДам и квалифицированных инженеров актуальна как никогда.